IHK-Gutachterin Jutta Schmidt-Ferner fachlich überfordert
Mit meinen zwei Geschwistern erbe ich das Elternhaus in Gräfelfing bei München. Nach dem Wunsch meiner Mutter soll es in der Familie bleiben. Ich möchte ich es kaufen und nach einem Neubau selbst bewohnen. Gemäß Testament soll der Testamentsvollstrecker (TeVo) den Wert feststellen damit die Geschwister abgefunden werden können.
Der Münchner TeVo Stephan Brock (eigene Bewertung unter abrlaw.de) gibt ein Verkehrswertgutachten in Auftrag. Da ein Käufer schon feststeht, hängt sein Honorar direkt vom ermittelten Wert ab. IHK-Gutachterin Jutta Schmidt-Ferner bekommt regelmäßig Aufträge von ihm, auch diesen.
Ein Makler vor Ort hatte das Grundstück schon mal taxiert, sein Ergebnis: Maximal erreichbar seien 600.000 Euro weil nur 20 Prozent des Grundstücks bebaut werden dürfen und man an das kleine Nachbarhaus anbauen müsse. Zudem sei es der unattraktivste Ortsteil von Gräfelfing.
Ein Verkehrswertgutachten liegt in der Regel unter der Schätzung eines Maklers, der großzügig rechnet, weil er den Auftrag bekommen will. Ich rechne also mit etwa 500.000 Euro. Doch es kommt ganz anders.
Das Ergebnis der IHK-Gutachterin Jutta Schmidt-Ferner: Das Grundstück sei vor Abriss knapp 1.000.000 Euro wert.
Zusammen mit dem Bauamt Gräfelfing finde ich im Gutachten grobe fachliche Fehler, die zu einer völlig überhöhten Bewertung geführt haben
Gröbste Fehlleistungen:
• Die Vergleichsverkäufe stammten alle noch aus der Niedrigzins- und Hochpreisphase vor dem Ukraine-Krieg als Mondpreise bezahlt wurden.
• Schmidt-Ferner arbeitet mit einer GFZ (Geschossflächenzahl, also Vollgeschossflächen ohne Dach¬geschoss und Keller) von 0,39. Damit wird das Grundstück vergleichbar mit allen Vergleichs¬objekten, die von ihr aufgelistet werden. 0,39 ist zwar die maximal zulässige GFZ des gültigen Bebauungsplans – allerdings nur, wenn diese GFZ auch realisierbar ist. Auf unserem Grund¬stück ist aber maximal eine GFZ von 0,21 möglich, weil an ein kleines Nachbarhaus angebaut werden muss.
In einer Fragestunde beim TeVo Brock hatte sie wörtlich „keine Lust“, ihre Berechnung nachvollziehbar zu machen. Schließlich erklärt sie sich bereit, die Skizze einer zusätzlichen Bebauung nachzuliefern, die beweisen soll, dass eine GFZ von 0,39 erreichbar ist.
Das vernichtende Urteil des Bauamts Gräfelfing zu ihrer skizzierten zusätzlichen Bebauung: Der Vorschlag verstößt in dreifacher Hinsicht gegen die Bayrische Bauordnung. Zudem darf das Grundstück an der von ihr skizzierten Erweiterung nach dem Bebauungsplan Gräfelfings gar nicht bebaut werden, und zwar „ohne Ausnahme“!
Schmidt-Ferner korrigiert ihr Gutachten nicht. Sie kassiert ihr Honorar und verweigert jede weitere Stellungnahme.
Seit Oktober lässt der TeVo das Grundstück zur Wertermittlung von einem Makler für 660.000 Euro anbieten. Bis heute – Ende Januar 2025 hat sich kein einziger Interessent gemeldet. Der tatsächliche Wert liegt wahrscheinlich unter 500.000 Euro.
Eine IHK-Gutachterin, deren Verkehrswertgutachten wahrscheinlich um nahezu 100 Prozent über dem tatsächlichen Wert liegt ... der bei ihrer Arbeit die Bayrische Bauordnung nicht geläufig ist ... die den gültigen Bebauungsplan des Objekts nicht beachtet – diese Gutachterin sollten nur jemand beauftragen, dem daran gelegen ist, einen irrational hohen Wert zu bekommen. Er kann sich auch darauf verlassen, dass Nachfragen nicht beantwortet werden.